2026年是不動產與關聯產業步入新舊動能轉換的關鍵之年物流。當市場告別增量擴張的黃金時代，行業底層邏輯正在被系統性地重寫——從開發到運營、從增量到存量、從規模到品質、從空間租賃到價值共生。
值此“十五五”開局之年，《觀點指數 • 2026博鰲報告》穿透短期市場波動，拆解產業底層邏輯的演變，為全行業呈現一份兼具專業深度與前瞻價值的產業全景圖譜物流。
以下為《物流園區暨基礎設施：價值深耕》報告物流。
2026年，在政策端綠色低碳、科技賦能、供應鏈安全的四維導向加持下，疊加消費與製造端需求結構性修復，物流各細分賽道景氣度顯著分化，行業發展重心從增量建設轉向存量資產價值深挖與運營效率提升物流。
當前倉儲物流市場供需結構失衡、區域價值格局重構態勢持續顯現，資產區位條件、業態屬性與運營管理能力，共同決定物流園區暨基礎設施的長期價值表現物流。位於核心樞紐的標準化高標倉、專業冷鏈、保稅倉儲保持穩定租賃需求，資產抗週期韌性突出，非核心區倉儲則面臨供給過剩、租金走弱、空置走高的經營壓力。
同時，物流企業經營、基建投資、資本市場、科技落地均呈現結構化差異，頭部企業依託數字化能力、精細化運營、場景化服務持續構築競爭壁壘，行業資源加速向優質標的集中物流。
倉儲物流行業已告別粗放式規模擴張階段，全面邁入以存量提質、結構最佳化、價值篩選為核心的精細化發展新週期物流。
行業綜述
物流景氣階段性修復物流，綠色低碳與科技安全多輪驅動
2026年上半年國內物流細分景氣指數呈現季節性修復特徵，各細分指數依託生產端、消費端需求變化走出差異化路徑，行業正由規模擴張向低碳、智慧、安全、集約的高質量發展階段切換，短期需求回暖與中長期結構性升級形成雙向支撐物流。
資料顯示，物流業景氣指數整體圍繞50%榮枯分界線季節性波動，走勢與國內製造業生產、居民消費淡旺季高度匹配，2026年一季度受春節停工停產、人員返鄉流動放緩影響，需求階段性收縮帶動指數快速下行，2月跌至年內低點物流。
伴隨節後全行業復工復產、工業生產訂單持續回暖，指數自3月起連續三個月反彈修復，6月物流業景氣指數錄得50.6%，環比提升0.3個百分點，站穩擴張區間，實體經濟貨流、運輸需求持續釋放的修復邏輯得到資料驗證物流。
倉儲指數走勢與製造業庫存週期深度繫結，倉儲指數全年維持擴張區間執行，2025年末企業集中備貨推高指數達到全年峰值；進入2026年，2月春節消費淡季疊加工業原料主動去庫存，倉儲業務量收縮帶動指數觸底，此後隨工業生產、民生消費回暖逐月回升物流。
截至6月，倉儲指數回升至50.2%，環比上漲0.6個百分點，醫藥冷鏈、生鮮冷鏈、城市核心區高標智慧倉儲需求保持高景氣，市場主體持續加大自動化立體庫、密集儲存裝置、數字孿生全流程管控系統的資本投入，倉儲資產價值向智慧化、專用化細分賽道集中物流。
快遞發展指數邁入獨立上行週期，僅在2026年初經歷短期季節性回撥後持續走高，5月創下本輪週期新高物流。線上消費基本盤保持穩固，下沉縣域、農村市場及中西部內陸區域快遞業務佔比穩步抬升，即時零售配套前置倉網路持續加密，為快遞行業開啟增量空間。
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電商物流指數則具備更強的抗週期屬性，2025年7月至2026年6月全年維持窄幅震盪，未出現大幅漲跌，其中跨境電商板塊增長動能尤為突出，綜合保稅區跨境專用倉儲、公鐵水多式聯運通道持續擴容，跨境倉儲、分撥、履約一體化配套體系日趨完善物流。
2026年以來，多部委及直屬機構密集出臺物流供應鏈領域專項政策，逐步搭建起安全為底、綠色為主、科技賦能、網路擴容四維協同的產業政策體系，從頂層設計層面引導行業高質量轉型，系統性引導產業存量最佳化與模式革新物流。
產業鏈供應鏈自主可控上升為國家級產業戰略，國務院印發《國務院關於產業鏈供應鏈安全的規定》，建立全鏈條風險常態化防控機制，全面提升國內供應鏈抗衝擊韌性；配套釋出《關於推進服務業擴能提質的意見》，鼓勵盤活閒置倉儲、鐵路貨運場站等存量物業，透過改造複用補充供應鏈硬體載體供給物流。
海關總署同步出臺《關於促進綜合保稅區擴能提質的若干措施》，依託綜合保稅區搭建大宗商品倉儲集散樞紐，完善能源、礦產、農產品關鍵物資儲備分撥網路，強化核心物資供應鏈自主可控能力物流。
全鏈路綠色低碳轉型為全年持續性政策主線，商務部等九部門聯合印發《關於實施綠色消費推進行動的通知》，明確全流程綠色供應鏈建設目標，鼓勵企業參照國家標準開展全鏈條碳足跡核算與評價，倒逼倉儲、運輸、包裝環節低碳改造物流。
市場監管總局更新《綠色物流指標構成與核算方法》，新增倉儲光伏儲能、可再生能源配套考核維度，並首次將無紙化數字運營納入官方二級評價指標，實現綠色物流發展成效可量化、可評估，推動綠色改造從單一運輸環節延伸至倉儲、分揀、配送、逆向回收全鏈條物流。
數字化、智慧化裝備成為行業降本提效的核心抓手，交通運輸部等七部門釋出《加快培育交通物流領軍企業提升產業鏈供應鏈服務保障能力行動方案》，支援行業兼併重組整合全國物流網路，推動大資料、人工智慧與WMS倉儲管理系統深度打通，實現全鏈路資料協同物流。
國家發改委集中釋出14項物流通用行業標準，無人倉、多倉協同排程、冷鏈智慧監控等前沿應用佔據規範核心內容，為智慧倉儲、無人配送規模化落地統一技術標準，降低中小物流企業智慧化改造成本物流。政策驅動下，頭部物流企業持續加碼前置倉、自動化立體倉、無人配送終端佈局，數字化工具持續壓縮履約週期、提升資產週轉效率。
多式聯運、海外倉等集約型網路模式獲專項政策扶持，商務部出臺《關於更好服務實體經濟推進電子商務高質量發展的指導意見》，將海外倉建設列為跨境物流核心抓手，同步鼓勵倉配一體、共同配送、公鐵水多式聯運等集約化運營模式，降低幹線與末端綜合物流成本物流。
交通運輸部發布新版《鐵路貨物運輸規則》，推動鐵路企業與公路、水路物流主體深度融合，豐富全程一體化物流服務供給，最佳化長距離大宗商品、跨境貨物運輸結構，進一步完善國內國際雙向物流網路佈局物流。
短期來看，工業生產、居民消費穩步復甦將持續託舉物流各細分指數維持擴張區間；中長期，在標準化政策、數字化投入、綠色轉型的驅動下，行業存量資產最佳化、細分賽道升級的發展格局將持續深化，實現規模合理增長與發展質量同步提升物流。
供給擴容與需求升級並行物流，區域分化以自身價值築底
2026年第一季度，整體高標倉庫空置率比上季度環比下降0.2個百分點，至18.1%物流。第一季度，中國內地高標倉庫市場平均租金比上季度微降0.8%至28.9元每平方米每月。
分割槽域來看，華東為一季度新增供應最高的區域，新增高標倉34萬平方米，平均租金微降0.9%至34.8元/㎡/月，空置小幅回落0.4個百分點至21.6%，租金整體僅次於華南物流。
區域二元分化特徵突出，上海、蘇州核心地段優質倉儲需求堅挺、租金韌性充足；外圍城市新增供給過剩，租戶議價能力抬升物流。浙江電商租賃需求帶動空置率小幅改善，但存量基數龐大，因而空置仍處高位；江蘇新增投放節奏放緩，依託紮實的產業基底，租金保持平穩。
華南租金表現領跑全國，一季度平均租金環比上漲1.2%至37.2元/㎡/月，但空置率環比上行2.65個百分點至14.7%物流。城市層面走勢割裂，深圳集中交付新專案，僅定製化長租倉去化順暢，整體空置衝高至30.8%，後續供給收縮但需求修復節奏偏慢。
而廣州市場韌性更強，電商、第三方物流持續擴租，空置微降至5.5%，僅少量租戶外溢至周邊低價片區，中長期自營倉建設、跨境行業調整仍將帶來租賃壓力物流。
華北區域新增供應12.5萬平方米，依靠以價換量消化存量，區域租金環比下滑3.2%至21.2 元/㎡/月，空置率回落1.55 個百分點至21.7%，仍是全國空置最高的區域物流。
環京庫存集中投放與傳統物流需求乏力形成供需錯配，北京平谷新增庫存推高全市空置，園區普遍降價招商；廊坊讓利去化成效顯著，區域空置收窄至12.6%，短期區域供需失衡的問題難以快速消解物流。
華中依託全國物流樞紐形成需求託底，整體空置環比下降0.6個百分點至11.3%，租金環比下調3.8%至24.4元/㎡/月物流。武漢電商、快消、快運產業穩定消化庫存，空置率12.2%；
長沙的電商及三方物流支撐需求，租金小幅下行1.8%至27.1元/㎡物流。鄭州、武漢作為全國幹線樞紐，持續承接東部產業轉移倉儲需求，區域空置長期維持低位。
西南本季度無新增高標倉入市，空置微漲0.02個百分點至9.24%，租金小幅上行0.2%至22.6元/㎡/月，空置率全國最低，區域依靠細分賽道開啟增長空間物流。
成都依託空鐵樞紐佈局保稅、冷鏈、多式聯運專業倉儲；重慶承接製造業西遷、新能源產業紅利，產業倉儲需求持續釋放，當地空置環比下降0.81個百分點至4.58%，製造類專業倉儲具備長期增長潛力物流。
整體來看，全國高標倉市場正式告別高速擴張階段，進入價值築底週期，各區域依託自身產業、交通稟賦走出差異化發展路徑，核心優質倉儲資產保值能力凸顯，資本投資重心從短期資產價差，轉向長期穩定租金回報，倒逼倉儲業主、承租企業重新平衡供需關係物流。
長三角存量壓力逐步緩解物流，城市群供應週期錯配
2026年一季度整體形成“長三角存量領跑、珠三角供應集中放量、京津冀穩步釋放、中西部平穩擴容”的分層格局，行業發展重心從增量新建轉向存量運營與資產價值篩選物流。
長三角高標倉存量佔全國總量的45%，存量體量穩居全國首位，但從供貨節奏來看，區域供給週期即將迎來拐點，2026年長三角預計新增高標倉190萬平方米，2027年新增供給驟降至10萬平方米，供給規模大幅萎縮物流。
供給的大幅收縮，也即意味著長三角倉儲開發建設週期趨近尾聲，市場正式告別粗放式增量擴張，邁入存量運營階段物流。中長期來看，新增供給帶來的空置壓力逐步緩釋，區位稀缺、配套完善的核心倉儲資產其抗波動能力走強，資產保值韌性持續抬升。
珠三角、京津冀存量佔比分別為17%、16%，構成全國倉儲第二梯隊，珠三角依託跨境貿易、高階製造夯實租賃需求，京津冀依託首都消費流通、區域商貿配套託底市場，但兩大城市群供貨節奏分化明顯，供需矛盾截然不同物流。
珠三角未來兩年邁入供給洪峰，2026年新增高標倉約620萬平方米，供給體量遠超全國其餘城市群，2027年仍有180萬平方米的新專案交付，短期內大宗物業集中入市，將持續加劇招商去化壓力，區域租金下行、空置走高的態勢難以逆轉物流。京津冀新增供給釋放節奏平緩，2026、2027年投放規模適中，無集中放量風險，供需格局保持相對平穩。
成渝、長江中游城市群存量佔比均為11%，伴隨東部產業轉移、下沉市場消費升級，中西部倉儲需求持續釋放，存量規模穩步擴張，成為行業新增量的核心載體物流。
供需層面，中西部供給投放節奏可控、週期較短，波動風險極低物流。其中成渝2026年新增倉儲140萬平方米，次年基本停止新增供貨；長江中游兩年新增供給分別為80萬平方米、40萬平方米，整體投放體量溫和，有效規避庫存積壓風險，市場供需長期趨於均衡。
整體來看，全國高標倉城市群格局基本固化，存量資源高度集聚長三角，未來兩年新增供給重心轉向珠三角，區域供給週期錯配，成為左右資產價值的核心變數物流。具備穩定需求、供給增量有限的長三角、中西部核心樞紐城市倉儲資產，長期價值基本面更紮實。
企業運營
物流企業業績分化現多元格局物流，行業進入提質增效週期
2026年一季度，國內上市物流企業整體經營呈現總量穩步增長、細分賽道走勢分化的格局物流。行業頭部企業憑藉一體化供應鏈佈局、數字化技術落地應用及全鏈路精細化成本管控，逐步拉開經營差距，行業發展邏輯轉向提質增效的精細化高質量發展階段。
倉儲不動產賽道持續處於存量調整週期，外圍區域租金下行、園區空置率攀升等多重因素，持續對板塊盈利形成壓制物流。從一季報核心資料來看，中儲股份依託大宗倉儲及貨代業務形成穩固經營支撐，當期實現總營收178.44億元，同比增長33.29%，營收增速位居倉儲板塊前列；盈利端則略有承壓，實現歸母淨利潤0.73億元，同比小幅下滑5.84%。
新寧物流依託較低的基數實現業績高速增長，一季度營收達3.92億元，同比增幅253.8%；萬緯物流營收保持平穩增長，整體倉儲行業增長動能持續向好物流。而當前市場高標倉供給持續擴容，非核心區域資產盈利修復難度較大。
在存量最佳化的行業背景下，頭部企業持續精準佈局優質重資產專案，不斷最佳化倉儲資產區位佈局與業務業態結構物流。其中，中儲股份推進落地三江港生產服務樞紐基地專案，總投資規模11.29億元，打造集倉儲、配送、加工、交易功能於一體的大宗商品綜合樞紐，重點覆蓋鋼鐵、建材等大宗物資流通場景，完善多元物流服務體系。
綜合物流是行業增長的核心基本盤，頭部企業憑藉全網資產佈局與成熟的數字化運營能力，實現經營基本面穩健向好物流。一季度，京東物流實現營收605.8億元，同比增長29%，淨利潤同比大幅提升95.2%，增速領跑綜合物流賽道；順豐控股營收規模達741.4億元，同比增長6.14%，整體盈利規模穩居行業前列。
中國外運營收短期承壓，但淨利潤同比逆勢增長5.65%，展現出較強的行業抗週期特性物流。與此同時，頭部企業持續加大AI智慧排程、自動化分揀等數字化裝置與技術投入，透過技術賦能最佳化成本結構，夯實自身盈利基本盤。
除技術賦能外，企業持續落地場景化創新專案，實現從基礎物流向定製化供應鏈服務升級物流。順豐落地上海雅詩蘭黛智慧運營中心，創新採用“保稅+非保稅”雙倉聯動運營模式，單日峰值處理訂單超40萬單，精準適配美妝行業高時效、高精準度的供應鏈需求。
京東物流聯合合作方佈局魯中冷鏈物流產業基地，創新採用“60%銷售+40%自持”的運營模式，深耕生鮮即時冷鏈賽道；同時落地陵水智慧物流港，依託海南自貿港政策紅利，完善熱帶農產品上行、跨境電商進口冷鏈雙向物流體系，持續拓展綜合物流服務覆蓋邊界物流。
大宗供應鏈行業延續“高營收、低淨利率”的常態化經營特徵，行業核心企業一季度業績呈現小幅分化物流。物產中大、廈門象嶼、建發股份三家頭部企業持續維持千億級營收規模，淨利率集中在0.5%-0.72%的低位區間，整體盈利水平高度依賴貿易週轉體量。
其中建發股份盈利改善態勢顯著，當期淨利潤同比增長20.06%，體現出增值業務對主業的賦能效果物流。行業整體正加速擺脫傳統貨物撮合的單一經營模式，逐步向倉儲配套、供應鏈金融、數字化風控相結合的綜合供應鏈服務模式轉型。
現階段，頭部大宗供應鏈企業持續佈局專業化倉儲專案，強化細分賽道差異化競爭優勢物流。廈門象嶼建成超25萬平方米智慧供應鏈產業園，配套多溫區倉儲、大宗交割等核心設施，年貨物週轉規模可達260萬噸，同時落地智慧核驗、無人搬運等智慧化裝置。
建發物流依託廈門港保稅區位優勢，建設兼具保稅倉儲、普通倉儲功能的專業化物流基地，同步配套開展倉單質押、期貨交割等供應鏈金融服務，助力實體企業盤活存量資產，持續助力行業穩步提升盈利水平物流。
冷鏈板塊延續結構性分化格局，一季度海容冷鏈憑藉自主研發的裝置技術壁壘，實現12.49%的高淨利率；冰山冷熱受行業週期因素影響，營收、淨利潤均出現同比下滑物流。隨著預製菜、醫藥溫控、跨境生鮮等細分領域需求持續擴容，冷鏈細分場景增量空間持續釋放。
產業端專案落地節奏持續提速，京東物流魯中冷鏈基地聚焦生鮮即時消費冷鏈服務，持續提升區域產業賦能與稅收貢獻能力；玉湖冷鏈襄陽交易中心正式投產運營，建成十萬噸級智慧冷鏈倉儲叢集，聯動武漢物流樞紐搭建完善的華中地區冷鏈流通網路物流。
受海外需求波動、國際運價震盪、行業合規成本上行等多重外部因素影響，2026年一季度跨境物流板塊整體盈利承壓，華貿物流、嘉誠國際等企業淨利潤出現明顯下滑，中小跨境物流服務商抗風險能力薄弱，行業存量洗牌節奏加快物流。在此行業背景下，頭部企業透過模式創新、技術升級、全球節點擴容等多元方式對沖外部經營壓力。
與此同時，行業智慧化基礎設施佈局持續落地，菜鳥建成全國首個跨境電商零售出口前置監管倉，實現倉儲儲存、線上申報、現場查驗一站式通關服務，有效壓縮通關時長、降低綜合物流成本；東莞麻涌菜鳥跨境倉正式投產，搭載自研ZeeBot攀爬機器人，作業效率較傳統人工模式提升一倍，大幅增強跨境訂單履約能力物流。
整體來看，2026年一季度國內物流行業分化發展格局持續深化物流。傳統重資產倉儲、中小跨境物流企業經營壓力突出，而具備數字化運營能力、場景化增值服務體系、多元基礎設施佈局的頭部企業，市場競爭優勢持續凸顯。
在新專案持續落地、技術不斷迭代、商業模式持續創新，行業徹底告別粗放式規模擴張的發展邏輯下，存量提質、科技賦能、綠色低碳、服務增值成為核心發展主線，行業資源持續向頭部集中物流。整體來看，高質量發展與提質增效的行業週期持續深化。
園區發展
物流倉儲基建全域擴容物流，頭部企業差異化佈局細分賽道
2026年上半年，全國公開披露的倉儲物流新建、改擴建、落地運營投資專案合計超28個，全週期累計披露投資總額突破530億元，專案總建築面積超700萬平方米，行業物流基礎設施正向全域體系化、全流程智慧化的方向建設物流。
冷鏈是上半年資金投放力度最大的細分賽道，生鮮零售、預製菜產業化、醫藥流通規範化、跨境凍品貿易擴容，持續抬升專業化溫控倉儲需求，其中重慶明品福落地鄭州超級冷鏈產業園，總投資160億元，打造集凍品倉儲、精深加工、集散分撥於一體的區域性冷鏈樞紐物流。
醫藥冷鏈配套同步補齊短板，華潤醫藥投資9.36億元建設廣州花都供應鏈樞紐，補強華南醫藥溫控倉儲底盤；廣弘控股斥資18.43億元打造智慧冷鏈基地，錨定預製菜、民生生鮮賽道完善配套設施，消費端剛需持續夯實冷鏈基建投資基本面物流。
依託外貿回暖動能，空港、海港保稅倉儲進入集中投運週期，口岸物流基礎設施持續提質擴容物流。樞紐埠層面，成都產業集團打造的天府國際空港綜保區正式投用，總投資52.5億元，建築面積78萬平方米，補齊航空跨境保稅加工、貨物分撥功能。
市場化物流企業同步加碼跨境節點佈局，青島膠州菜鳥保稅倉擴容落地，提升跨境電商備貨履約能力；順豐佈局香港黃金保稅倉儲，完善海外前置樞紐；深國際摘得前海物流地塊，規劃專業化保稅倉儲載體，全方位夯實沿海口岸跨境供應鏈底座物流。
多式聯運作為降低社會物流成本的核心抓手，成為頭部物流企業佈局重點，幹線樞紐專案多點落地物流。順豐深度佈局聯運賽道，先後打造西安智匯聯運樞紐、中原多式聯運國際樞紐，同步簽約南京江寧經開區，擬投資30億元建設蘇皖數智物流樞紐，打通公、鐵、空聯運鏈路，彌合幹線運輸與末端分撥銜接短板，最佳化全國幹線物流週轉效率。
標準化智慧高標倉作為基礎底盤，依舊是物流地產企業常態化佈局的方向，智慧化成為新建園區硬性指標物流。京東產發上半年在北京、深圳、海南多地落地產業物流園區，並非單純做載體規模擴張，而是將算力配套、智慧製造企業載體需求嵌入高標倉產品設計，是實現物流倉儲與先進製造載體的複合開發雙屬性園區；外資機構ESR攜手華懋集團打造香港旗艦物流專案，總投資80億元。
現階段新建倉儲專案普遍搭載自動分揀、智慧排程、數字孿生運維繫統，行業徹底告別傳統粗放倉儲建設模式，數字化基建滲透率持續提升物流。
區域方面呈現東部存量提質、中西部增量擴容的梯度格局物流。外向型產業發達的大灣區集聚一批百億級物流配套專案，希音、華潤物流、京東產發接連落地大型物流園區，高密度倉儲載體適配區域電商、高階製造、外貿流通需求。
長三角依託成熟消費與製造業基底，以節點補位、存量升級為主，申通、圓通聚焦區域分撥、空港配套小型專案，嚴控大額新增供給；京津冀深耕北京平谷華北RDC等核心節點，補強北方分撥網路，新增投資趨於審慎物流。
伴隨東部產業轉移提速、下沉市場消費回暖，中西部躍升為倉儲基建的增量核心物流。除鄭州超級冷鏈產業園外，武漢航發聯合京東產發共建智慧物流園，發揮雙方產業資源與倉儲運營能力，面向區域製造轉移企業提供倉配一體化解決方案；鄭州航空港物流產業園陸續開工，疊加天府空港綜合保稅區投運，中西部補齊航空跨境、產業配套物流短板，逐步承接全國倉儲基建增量，最佳化全國物流設施空間佈局。
從投資主體視角劃分，行業形成市場化龍頭、地方國資雙向協同的佈局格局物流。京東產發、順豐、ESR等全國性民營物流及倉儲運營機構，推行全域均衡拓張的策略。其中京東產發跳出傳統高標倉開發的單一邏輯，業務邊界向智造載體、算力配套倉儲延伸，跨區域佈局冷鏈、保稅、多式聯運、智慧倉儲全賽道，搭建全國一體化物流網路。
成都產業集團、深國際、廈門港務、華潤物流等區域國資平臺，依託口岸、土地、屬地產業資源深耕本土，聚焦城市配送、區域冷鏈、口岸保稅賽道，補齊地方流通基建短板物流。
資金持續向冷鏈、保稅、多式聯運等高成長性賽道傾斜，區域層面中西部承接大量新增基建投資，伴隨製造業轉移、跨境貿易擴張、消費升級持續推進，倉儲物流基礎設施的體系化、智慧化建設節奏將持續提速物流。
投融資
多元債權工具佔據主導物流，ABS加速盤活倉儲存量資產
2026年上半年，國內倉儲物流行業融資市場保持活躍，整體呈現階段性脈衝式放量的特徵，大額單體專案顯著影響月度融資規模，資金持續向頭部運營企業、核心區位高標倉、優質供應鏈專案集聚，行業融資結構性分化進一步加劇物流。
從月度融資節奏來看，4月迎來上半年融資峰值，單月融資規模約130億元；2月融資規模緊隨其後，達105億元；1月、3月市場投放相對平緩，融資額分別約為25億元、40億元，5月、6月融資體量回落至50-90億元區間物流。
倉儲物流ABS以28%的資金佔比登頂全渠道首位，依託成熟不動產證券化機制，物流企業將倉儲租金收益、供應鏈應收款項、冷鏈園區經營性現金流等存量底層資產打包發行專項計劃，快速盤活重資產沉澱資金，加速企業從重資產持有模式向輕資產運營轉型物流。
上半年行業大額ABS專案密集落地，東百集團兩筆倉儲不動產ABS合計發行超30億元，京東產發21億元基礎設施ABS順利推進，天津立度倉儲ABS擬發行53.23億元，同時蕪湖朗易5.65億元綠色倉儲ABS有序落地，產品覆蓋普通高標倉、綠色倉儲等多元業態，適配全品類倉儲資產融資需求物流。
中期票據佔比24%，是物流國企獲取中長期低成本資金的核心載體物流。上港集團、珠海港、國貿控股、中儲發展等國資平臺集中發行中期票據，票面利率普遍低至1.7%-2.2%。低成本中長期資金，一方面幫助企業置換存量高息負債、最佳化財務結構，另一方面持續補充倉儲網路擴建、設施智慧化改造資金，夯實國企基礎設施運營底盤。
超短期融資券、可轉債、可換股債形成多層次債權，佔比分別為11%、7%、11%，象嶼集團、廈門國貿透過滾動發行超短融，保障日常經營與供應鏈週轉資金的穩定；中谷物流擬發行30億元可轉債，專項用於船舶購置與運力升級，兼顧短期流動性補充與中長期產能擴張物流。
股權與產業基金融資佔比相對偏低，分別為14%、5%，作為債權融資的有效補充物流。股權端市場化融資動作活躍，外資持續加碼國內倉儲賽道，ESR完成8.5億美元追加股權投資，安博QFLP倉儲基金獲批20億元試點額度。
與此同時，上半年物流企業股權類融資動作持續豐富，紅星冷鏈完成2.1672億股H股掛牌；世盟股份登陸深交所主機板；京東產發、拉卡拉、燕文物流、中鼎智慧等企業先後遞交港股上市申請，覆蓋冷鏈、跨境物流、智慧無人裝置等細分賽道物流。
存量上市企業同步推進資本管理，順豐控股批准5億港元H股回購方案，穩定二級市場估值物流。產業基金層面，安博倉儲物流QFLP基金落地，打通外資投資國內倉儲資產的通道，拓寬行業長期資金來源。
伴隨融資渠道持續拓寬，國內市場聚焦核心優質倉儲資產，ESR聯合險資16億元收購滬蘇32萬平方米倉儲專案，京東子公司3.35億元收購東百集團北京亦莊核心倉儲資產，申通快遞佈局物流科技股權，完善末端配套物流。
海外跨境併購交易規模持續走高，凱德騰飛房託先後收購西班牙、新加坡物流資產；日本NX集團18億加元收購加拿大物流企業；聯邦快遞牽頭財團78億歐元要約收購波蘭物流龍頭InPost物流。國內企業同步出海擴張，豐樹、京東等持續收購東南亞、歐洲倉儲物業，依託多元化融資工具支撐全球供應鏈網路搭建。
在多元融資工具的加持下，企業一方面盤活存量倉儲資產，最佳化現金流；另一方面依託股權、併購資金完成海內外資產整合物流。頭部企業資本運作的優勢被持續放大，行業資產集中、全球化佈局的兩大趨勢或將長期延續。
REITs發展
倉儲REITs邁入價值精選週期物流，擴募路徑選擇多元化
截至2026年上半年，國內倉儲物流公募REITs擴容至11只，底層資產憑藉剛需流通屬性與穩定經營表現，持續展現較強的市場韌性，板塊年化分派率穩定維持在4%的中樞區間，長期資產配置價值突出物流。
隨著行業供給持續擴容，倉儲REITs已告別早期全品類普漲的階段，底層資產區位質量、運營能力、現金流水平的分化持續加劇，行業正式進入以資產質地與精細化運營為核心的價值精選週期物流。
從運營基本面來看，倉儲物流REITs板塊平均出租率達93.6%，整體表現顯著優於產業園、商業辦公等其他不動產REITs業態，行業整體經營底盤穩固，但內部分層特徵愈發顯著物流。核心樞紐城市的標準化高標倉資產保持高租穩租的態勢，空置風險極低。
其中嘉實京東倉儲REIT實現100%滿租運營，資產利用效率最優；華泰寶灣物流REIT、華夏安博倉儲REIT、中銀中外運倉儲REIT出租率分別為98.07%、96.66%、96.34%，核心節點資產租戶結構穩定、續約意願較強，經營確定性突出物流。
與之相對，非核心城市及傳統倉儲資產經營持續承壓，供需錯配導致去化速度放緩，板塊出租率首尾差值超14個百分點，結構性分化明顯物流。一季度華夏深國際REIT出租率僅85.51%，為板塊最低；中航易商倉儲物流REIT出租率為89.08%，均跌破90%的優質資產閾值。
租金單價維度，區位優勢直接拉開核心樞紐倉儲資產的租金差距物流。南方順豐物流 REIT 依託一線城市核心物流樞紐倉儲資源，以48.05元/平方米/月的租金單價領跑全板塊，當期淨利潤率21.04%。市場資料同時顯示，租金單價與資產盈利水平不存在顯著正向關聯，成本管控能力、精細化運營體系才是決定專案淨利潤表現的核心因素。
嘉實京東倉儲REIT租金單價27元/平方米/月，匯添富九州通醫藥REIT的租金單價為21.55元/平方米/月，二者當期淨利潤率分別達26.87%、27.59%，顯著高於多數高租金單價標的，核心依託標準化租約管理、低運維成本以及穩定長期租戶組合形成盈利優勢物流。
反觀中航易商倉儲物流REIT當期淨利潤轉負，華安外高橋REIT淨利潤率僅0.28%，部分高租金倉儲資產受高額運維支出、資產折舊攤銷、空置損耗等盈利空間持續收窄的影響，市場估值邏輯也隨之調整，行業定價重心逐步從單一租金單價指標轉向可持續淨現金流水平物流。
與此同時，倉儲物流公募REITs的申報節奏持續提速，賽道資產供給持續豐富物流。密爾克衛釋出公告，擬將旗下6處倉儲物流基礎設施作為底層資產申報國聯安密爾克衛倉儲物流 REIT，產品計劃發行總規模12.92億元，聚焦化工專業倉儲細分賽道，有望填補國內化工倉儲公募REITs品類空白。
網際網路平臺旗下倉儲資產證券化同步取得實質性進展，阿里巴巴拆分菜鳥嘉興物流園區打造的公募REITs專案，於4月30日獲證監會、深交所正式受理，優質電商配套倉儲資產持續登陸公開資本市場，進一步豐富倉儲REITs的底層資產型別物流。
在公募REITs擴募稽覈標準趨嚴的監管環境下，頭部倉儲運營企業主動調整存量資產盤活路徑物流。以上海外高橋為例，原計劃將9.6萬平方米W5-3倉儲及14.68萬平方米F18廠房注入華安外高橋REIT，後續終止該方案，轉而透過資產支援專項計劃盤活存量，落地中信建投-外高橋集團持有型不動產ABS，形成“公募REITs+ABS”的雙軌資產盤活模式。
存量公募REITs擴募方面，嘉實京東倉儲基礎設施REIT已啟動第二次擴募計劃，擬收購北京大興、昆明空港、廣州花都三大空港物流倉儲專案，持續擴充全國核心節點倉儲資產儲備，顯示頭部運營主體持續加碼優質倉儲資產的佈局思路物流。
此外，產業資本同步加碼私募倉儲 REITs 賽道，京東產發聯合高和資本推出國內首單倉儲物流專項機構間REIT，公募、私募兩類倉儲不動產證券化產品並行發展物流。倉儲物業從開發培育、成熟運營至資本退出的全週期資本流通渠道逐步完善。
綜合來看，伴隨新專案申報落地、存量產品擴募推進、多元資產盤活工具持續落地，市場投資評估標準將進一步向資產區位條件、運營管理實力、穩定淨現金流三大核心維度傾斜，倉儲物流不動產投資正式進入精細化價值投資週期物流。
科技合作常態化物流，前沿技術貫通倉儲配送全鏈條
2026 年上半年，國內頭部物流企業與科技服務商跨界協同專案集中落地，行業合作形態已脫離早期單向技術採購的淺層合作，逐步演變為戰略繫結、合資平臺搭建、業務場景聯合開發等深度協同模式物流。
傳統以人力為核心支撐的勞動密集型物流業態，正全面向技術、資料、演算法驅動的智慧化業態轉型，物流科技商業化落地程序持續加快物流。
自動駕駛為當前落地進度領先的物流科技細分賽道，產業應用已形成幹線重卡、末端無人配送兩大清晰主線，兩大場景均取得規模化商業化進展，幹線貨運賽道資本與實體場景資源融合持續深化物流。
菜鳥透過現金及資產入股方式佈局九識智慧，搭建專業無人駕駛貨運合作平臺，佈局全球化智慧運力體系；中國外運聯合小馬智行設立合資物流科技主體，依託合營模式推進自動駕駛重卡常態化運營，為重卡自動駕駛產業化提供新型落地路徑物流。
末端配送賽道規模化落地提速，極兔速遞同期與行深智慧、碼上到三方達成三年戰略合作，目標是落地萬臺L4級無人配送車輛，同期行業內河北快運等企業同步佈局無人車改造專案，標誌著自動駕駛技術正式脫離小規模試點測試階段，邁入批次商業化運營週期物流。
AI機器視覺作為降本增效的核心工具，成為倉儲分揀場景數字化改造的核心抓手，順豐集團與星際方舟達成全面協作，依託對方全棧式AI機器視覺技術體系，深度落地包裹識別、自動分揀、異常件檢測等倉庫核心場景物流。
相關成套方案落地後，倉庫原有人工搭配半自動裝置的混合作業模式逐步被全智慧分揀產線替代，分揀處理效率得到明顯提升，錯分、漏件等運營差錯率同步下行，為多倉網路標準化智慧改造輸出可複製落地正規化物流。
伴隨機器人軟硬體技術迭代的成熟，具身智慧機器人成為倉儲自動化升級的新方向物流。京東物流與擎天租開展產業協同，圍繞倉儲智慧排程、無人履約作業、裝置數字化運維等場景落地具身機器人解決方案，同步搭建覆蓋全國倉儲網點的一體化機器人運維服務網路。
相較於軌道式傳統AGV裝置，具身機器人具備自主識別、柔性搬運、動態適配等特性，可適配多品類、多規格貨品的儲存流轉需求，推動倉儲行業由基礎裝置自動化，向全流程自主運營升級物流。
數字基礎設施與供應鏈雲平臺是物流企業全域數字化轉型的底層載體，數字化改造邊界由單一倉內環節延伸至全產業鏈協同鏈路，順豐聯合智採雲打通全國倉儲節點與數字化採購系統，實現倉配、採購資料互聯互通物流。
安得智聯攜手奧馬落地西南家電一體化統倉統配專案，打造製造垂直領域供應鏈數字化樣板物流。一系列行業實踐顯示，物流數字化建設已跳出單點、單環節改造範疇，逐步構建覆蓋上游製造、中轉倉儲、末端配送的全鏈路數字化協同體系。
縱觀2026年上半年物流產業與科技端的合作邏輯，已發生明顯轉變，合作關係由一次性技術採購轉向產業生態共建，技術應用由區域性試點升級為全域系統部署，智慧化改造覆蓋倉儲至配送全業務鏈條，物流行業數字化、智慧化轉型正式邁入深度發展階段物流。
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來源物流：觀點網
